AEXNY 0.00
599.99 (0.00%)
   AEX 4.17
532.93 (0.79%)
   DJIA -258.52
24960.86 (-1.03%)
   NASDAQ -5.16
7234.31 (-0.07%)
   S&P 500 -16.02
2716.20 (-0.59%)
   NIKKEI -224.11
21925.10 (-1.01%)
   DAX 102.30
12487.90 (0.83%)
   BEL-20 16.16
3938.62 (0.41%)
 

Koers
Grafiek
Analyse




































Auteur: Wessel Aslander
Datum: 09/02/2018
Categorie: Column

NL-huizenmarkt in de problemen?

Enige tijd geleden was het voor menigeen een grote verrassing dat de Britse regering nog NOOIT serieus onderzoek had laten doen naar de gevolgen van de Brexit, en dat mensen dus maar moesten raden wat de gevolgen voor hem waren ! Onlangs schreef ik ook nog over de opmerking van de Britse gouverneur van de Bank of England (BoE), die aangaf dat een Brits vertrek uit de EU al (meer dan) £ 40 miljard heeft gekost. Inmiddels heeft de Britse regering de gevolgen van de Brexit wél laten onderzoeken en de uitgelekte gegevens uit dat vertrouwelijke rapport (EU-Exit Analysis) moeten zelfs de grootste voorstanders ‘stil’ krijgen. Want volledig in tegenstelling tot hetgeen de voorstanders beweren gaat het Britse vertrek uit de EU het land alleen al 5% (zachte exit) tot 8% (harde exit) groei kosten en ALLE sectoren zullen flink lijden onder de Brexit. De regio’s die het zwaarst getroffen worden zijn N-Ierland, de westelijke Midlands en noordoosten; niet vreemd dus dat de Noord-Ieren en vooral de Schotten ernstige bedenkingen hebben ! Dat maakt de kans op referenda in die gebieden een heel stuk groter en dat zou de situatie alleen maar verder compliceren en nóg duurder maken. Voor alle duidelijkheid: we hebben het hier alleen nog maar over gemiste economische groei en niet over allerlei andere nadelige effecten. Uiteraard zitten er ook voordelen aan maar het moge duidelijk zijn dat de nadelen zeer sterk overheersen. En dus herhaal ik mijn standpunt dat de kans groot is dat de bevolking het recht op het herzien van deze beslissing (lees: nieuw referendum) wel af MOET gaan dwingen. Of de door mij voorspelde zware recessie / crisis is een feit in de maanden na het officiële vertrek …

Starters zijn van groot belang voor doorstroming op de koophuizenmarkt

Het mag duidelijk zijn dat de NL-koopwoningmarkt gediversificeerd is met starters, doorstromers en oversluiters; percentages die door de jaren en decennia heen met de economische bewegingen mee schommelen. Het is logisch om aan te nemen dat het aandeel starters na een recessie of crisis, waarin de prijzen (hard) gedaald zijn, relatief hoog is omdat woningen in dat opzicht betaalbaarder zijn geworden. Dan kijk ik even niet naar andere omstandigheden als baanzekerheid, leencapaciteit en b.v de mate van het meetellen van een evt. 2e inkomen. Dit aannemende is het ook logisch om te veronderstellen dat het omgekeerde eveneens het geval is: dat het percentage starters relatief laag is als huizenprijzen sterk zijn gestegen en de betaalbaarheid slechter wordt. Weer afgezien van omstandigheden als baanzekerheid, leencapaciteit en b.v de mate van het meetellen van een eventueel 2e inkomen. Daarmee zeg ik niet dat die omstandigheden niet belangrijk zijn maar voor de essentie van deze column zijn ze minder belangrijk dan in het werkelijke (hypothecaire) leven. Ook gaat het hier alleen maar om het aantal of percentage aan AFGESLOTEN hypotheken; niet b.v het aantal hypotheek-aanvragen. Dat is altijd een stuk groter omdat er hypotheek-aanvragen worden afgewezen, mensen hun plannen en of geldbehoeftes veranderen en omdat sommige hypotheken voor korte termijn en andere doeleinden afgesloten worden. Aldus zou je mogen concluderen dat de NL-woningprijzen als ‘duur’ aan te merken zijn als het percentage starters laag is. Welnu, adviesburo IG&H kwam onlangs met het bericht dat het percentage starters op het laagste punt ooit terecht is gekomen …

En de problemen voor starters lijken alleen maar groter te worden …

Naast de 25% gegroeide hypotheekomzet in 2017 (€ 101 miljard; ruim 350.00 hypotheken) en een gemiddelde hypotheeksom van € 294.000 (record) daalde het percentage starters naar slechts 23%. En binnen die groep stijgt het gemiddelde hypotheekbedrag ook nog eens beduidend minder hard dan bij de doorstromers of oversluiters. Ter illustratie: starters kregen in 2014 nog een HOGER bedrag aan hypotheken dan doorstromers, wiens percentage juist is gestegen naar 56% van de omzet; 21% zijn oversluiters. Wat mogen we hieruit concluderen ? Ten 1e vinden steeds meer starters dat de woningen duur zijn geworden en voor hen uiteindelijk onhaalbaar zijn. Dat is uiteindelijk een slechte zaak want de doorstroming op de huizenmarkt is gebaat bij een goed percentage van ALLE 3 groepen; zodra 1 van die 3 groepen (sterk) terugloopt komt de doorstroming in gevaar. Ten 2e kopen starters relatief meer nieuwbouw-woningen en die worden maar mondjesmaat aangeboden; een gevolg van de kredietcrisis. Na de crisis verdwenen veel vaklieden uit de bouw en de capaciteit om de benodigde 80.000 woningen per jaar te bouwen is er simpelweg niet; en het duurt nog vele jaren voordat dat hersteld is. Het aanbod voor de slinkende groep starters zal dus maar mondjesmaat toenemen en ik denk dat het percentage starters daardoor de komende jaren verder afneemt. De kans is dus groot dat de NL-koophuizenmarkt tegen een matige vorm van stagnatie aanloopt nu steeds meer starters buiten de boot vallen. De prijzen zullen daar vooralsnog niet onder lijden en verder stijgen, maar dat maakt het probleem voor de starters in de toekomst alleen maar groter !

DSM in de hoogste versnelling !

Had ik eergisteren een nogal negatieve analyse (van Wereldhave); vandaag precies het omgekeerde. Trouwe lezers en lezeressen herinneren zich vast nog wel dat ik sinds mijn aantreden bij deze website in 2002 met regelmaat de zeer brede maar tegelijkertijd consequent stijgende (en divergerende) grafiek van chemieconcern DSM heb laten zien. De koers was namelijk al sinds begin jaren 90 steed boven de stijgende rode steunlijn en onder de nog sterker stijgende groene toplijn te vinden; een ideale trend voor Technisch Analisten. Na de stevige val en de daaraan voorafgaande ‘voorschokken’ van de kredietcrisis werd een sterker stijgende bruine steunlijn ontwikkeld. Tot voor kort leek het erop dat dit tijdelijk zou zijn en dat de koers, net als in alle keren daarvoor, weer af zou ketsten tegen de stijgende groene toplijn. Tot vlak voor de opwaartse uitbraak gaven de indicatoren ook geen aanleiding tot een mogelijke opwaartse uitbraak; zij gingen pas op het ‘Moment Suprème’ mee. Deze enorm belangrijke opwaartse uitbraak leidt uiteraard tot fors hogere koersen en het aandeel ging dan ook de hoogte in en bereikte al even € 85, terwijl de plek van uitbraak slechts € 68 (stijgend) is. Een dergelijke terugval is ook het risico als deze uitbraak terug getest moet worden en ik denk dan ook dat het aandeel even niet meer koopwaardig is totdat die terugtest plaatsvindt; of voltooid is. Maar daarna kan de koers, via de recente top op 85, ook nog wel doorstromen naar bijvoorbeeld € 100; of nóg meer ! Want niet zelden veroorzaakt een dergelijk uitbraak een koersverdubbeling in de jaren daarna …


Wessel Aslander


Dhr. Aslander is directeur en hoofd technische analyse van WAvisie, een beursdienst met de focus op de Nederlandse markt. Het combineren van decennia aan ervaring met technische analyse (TA) levert een goede nachtrust op (risicobeheersing). Abonnees krijgen concrete analyses met aan- en verkoopmeningen in ECHTE portefeuilles. Meer informatie: www.wavisie.nl en info@wavisie.nl. Dhr. Aslander schrijft zijn dagelijkse columns voor www.wallstreetweb.nl geheel op eigen titel. Hij belegt meer dan 30 jaar met TA als leidraad middels het veelzijdige beleggingsprogramma Vestics, maar hij gebruikt ook kwalitatieve-, kwantitatieve- en fundamentele analyse en andere analysetechnieken en -methodes. In ‘06 werd hij ‘Beste analist van Nederland’ bij Guruwatch.nl en in ‘06 én ‘07 hij werd 2 keer 2e bij de verkiezing tot “Beursgoeroe” (Blikopdebeurs.com). In ‘08 en ’09 werd hij 4e resp. 2e ‘beursgoeroe’ bij Blikopdebeurs.com; de jury noemt zijn werk ‘realistisch en veelzijdig’. Regelmatig wordt hij genomineerd bij de ‘25 beste beleggingsexperts van Nederland’ van Goudenstier.nl. En hij weet de ‘flop-guru’s’ van Guruwatch.nl structureel te vermijden ! Aslander geeft selectief lezingen over financieel-economisch gerelateerde onderwerpen in brede zin.

Noot:Deze column is een strikt persoonlijke mening; elke conclusie hierin is vrijblijvend en niet bedoeld als (professioneel) advies. Aan meningen danwel conclusies in deze column kan dan ook geen enkel recht of plicht worden ontleend. Controleer zelf of de inhoud voor u wel bruikbaar is, als u deze wilt toepassen. Posities van de schrijver kunnen per minuut, uur, dag, week of maand wisselen. U moet er van uit gaan dat besproken aandelen ook in portefeuille(s) van ondergetekende en / of WAvisie kunnen voorkomen.











 

.
© 1999-2018 Copyright Wallstreetweb.nl. Alle rechten voorbehouden.
Adverteren?
.